9月一过，“金九银十”已经成了一个巨大的疑问。对于指望借助天时大捞一把的开发商而言，“跌”字却成了9月楼市的主旋律。纵观楼市运行轨迹，通常是“金九不再，银十难现”。专家指出，在没有任何外界力量打破这种趋势的前提下，楼市下跌的节奏势必会加速，价格拐点也将进一步确立。
“金九月”变身“黑九月”
9月的一个周末，小张举着降价求售的房源牌，在人流较多的北京市西大望路一十字路口站了一个多小时，却无人问津。眼看着这招不奏效，小张举着房源牌，在闹市区不断游走以吸引人的眼球，但同样效果不佳。“一年的收成全看9月。”小张说，在过去两年，根本不用这么费劲，他都能在9月做成几单生意，而现在却难以成交一单。
这是今年9月楼市的一个缩影。据北京中原地产监测，9月北京一手住宅签约量为5236套，二手住宅签约量为8750套，成交量依然维持低迷状态，相比于去年，这两个数据都下降了50%左右。
来自中国指数研究院的数据显示，9月一、二线城市楼市成交量普遍遭遇下跌局面，在其监测的30个大中城市中，有七成城市楼市成交量处于环比下降的态势。其中，广州、深圳商品住宅成交量比起本已成交低迷的8月份再下跌30%，上海、天津商品住宅成交量环比下跌近10%。
多家房企均看淡9月乃至全年楼市，甚至有一些房企已经下调了销售目标。北京城建兴泰房地产开发有限公司总工程师崔会学告诉记者：“往年的‘金九银十’楼市成交比较火爆，但今年市场呈现出明显的回落趋势。”
在成交量下降的同时，成交价格也出现回落迹象。据中国指数研究院监测，9月份上海、广州、深圳等地商品住宅成交均价环比均呈现下降态势，其中上海环比下跌0.37%。
中国房地产学会副会长陈国强表示，从目前走势来看，多地楼市成交量的同比下跌已成定局，而成交价格也开始显露出下探趋势。
楼市供求发生巨变
“楼市在国八条调控之下，市场出现了微妙的变化。”陈国强表示，“尽管楼市走势看似扑朔迷离，但仍可从供求关系上去把握。”
据他分析，在供应层面，去年以来土地的大规模供应、高开工率增加了楼市库存；在需求层面，一方面以限购限贷为代表的政策极大地抑制了投资投机需求，另一方面购房者普遍处于观望态势，整个供求关系发生了逆转。
毫无疑问，今年出台的楼市调控是成交量价发生变化的主要原因。但是，自年初楼市调控国八条出台以来，市场已经有8个月的消化期，却为何没能消化掉政策效力？而在去年，4月份出台了调控措施，仅仅3个月不到，政策效力即被化解。
对此，崔会学的感受是限购政策的影响较大。一家大型开发商日前作出的调查报告显示，在国内最严限购令下，北京市想买、能买的购房者数量只有数十万。
亚豪机构市场总监郭毅表示，限购令一方面排除了投机需求；另外，随着有购房资格的购买力日渐消化，市场上的有效购买力将会越来越少，所以尽管市场也在试图消化政策，但随着时间推移形势只会越来越严重。
房价拐点有望加速确立
对于开发商而言，借助“金九银十”赚个盆满钵满无疑对缓解整个资金链状况意义重大。尤其是在今年，开发商资金链普遍绷紧，那么9月、10月的楼市收成势必将进一步影响开发商的状态。
郭毅表示，从市场规律来看，最好的销售季节成交难以大幅反弹，估计10月份市场难有太大起色。
陈国强表示，年底一般是开发商比较难熬的日子，他们既需要偿还信贷欠款，也需要支付工程款、员工年终奖，如果“金九银十”成交低迷，那么必将加剧开发商在与政策博弈中的失衡感。
陈国强预计，在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，开发商必然更期望采取以价换量的销售模式，房价下跌的步伐有望加快，价格拐点有望加速确立。
其实，类似的局面在3年前曾出现过。2008年9月，在从严调控之下，当月市场成交十分低迷，随后全国多个城市发生了实质性的房价下跌，不过，受到国际金融危机的影响，宏观调控为之转向，房地产市场调整的轨迹就此打断。
但目前随着调结构、转方式，中国经济基本面持续向好，另外CPI居高不下等因素也决定了本轮调控的持续性和深入性。
陈国强表示，从目前政策释放出来的信号看，楼市调控从紧的方向不会改变，控制高房价的预期仍将持续较长时间，这将根本决定楼市的走势。
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金九银十变“冷九寒十” 楼市量价齐跌几成定局
“金九银十”变“冷九寒十”，楼市量价齐跌几成定局。记者昨天从业内了解到，预计9月北京住宅成交量与8月份持平，同比降幅在50%以上，维持低迷。传统的“金九”旺季不复存在，反映出当前市场观望依然浓厚，预计10月份成交量难有起色，房价能否有一次像样的下跌却值得期待。
中国某研究院日前发布的最新报告显示，上周被监测的35个城市中，有22个城市楼市成交量同比下降。
而在这22个城市中，又有13个城市的成交量跌幅在30%以上。这足以反映出目前全国整个楼市的现状。
就北京来看，截至28日，全市商品房住宅成交量为4641套，二手房>二手房住宅成交量为7548套，成交量依然维持8月的低迷状态。“预计整个9月住宅总成交量在1.35万套左右，基本与8月持平，相比去年同期可能下调幅度超过5成。”北京中原地产张大伟说。
“连续多月的成交低量，促使房价下降，9月份北京房价开始较明显回落，这表明目前楼市已经进入了实质性降价阶段。”链家地产首席分析师张月说。
她认为，短期来看，住宅成交量很难有突破性的进展，因此未来房价将可能继续下降，而10月可能成为房价实质下降的拐点。
据链家地产统计，9月份北京城八区的成交均价是28882元/平方米，比8月份下降3.5%。其中各城区内价格降幅不等，价格降幅明显的是原宣武区，9月份价格为28332元/平方米，比8月份下降了6%。
“市场观望气氛浓厚，预计10月份楼市成交量也很难取得突破性进展。”张月说。
而限购政策的实施，已经使新项目在销售上的客户蓄积量发生了明显变化，这加剧了开发商销售难度。
“在限购前，一个500套项目的楼盘基本蓄客量在1000组就可以达到当日售罄。但是在限购后基本蓄客量要到2000组左右，签约才能达到五成。”张大伟说，开发商只有通过“以价换量”才能有所突破，而且小幅降价已难有效果。
事实上，目前北京除了几个率先降价的楼盘，大量项目降幅不大，不足以引起购房人的关注。正是在这种背景下，目前业内人士普遍认为，10月份楼市低迷是大概率事件，他们更关注的是，有无大型房企带头“来一次像样的降价”，从而打破楼市成交持续低迷的僵局。
记者此前采访地产大腕潘石屹时了解到，今年开发商资金链仍好于2008年时期，所以还有一定实力能“扛着不降价或只是小幅降价”。 |
