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静安房产法律咨询 合同纠纷诉讼代理 宋长贵律师
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| 发布时间：
2020/8/20 18:14:00 |
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| 公司名称：上海磐琨法律咨询服务有限公司 |
| 联 系 人：宋律师 先生 |
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静安房产法律咨询 合同纠纷诉讼代理 宋长贵律师 详细说明 |
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带租房屋出卖人的告知义务及其责任承担
依据合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力”的规定，产权人对其在出租期间的房屋可以进行正常产权交易，房屋所有权变更后，出卖人（原产权人）与承租人之间的租赁合同不因房屋所有权变动而终止或解除，对买受人（现产权人）仍然具有法律约束力，买受人在取得房屋所有权后继受取得出租人的主体地位。也即“买卖不破租赁”。
此类带租房屋的买卖，因租赁事实的客观存续，买受人无法立即实质性占有或使用房屋，只能获取租金收益，而租金及时交付与承租人的履约能力密不可分。因此，带租房屋买卖合同签订过程中，出卖人对房屋租赁信息告知范围的认定，直接影响出卖人的责任承担。
对此，实践中有争议，有的观点认为出卖人应就房屋租赁及承租人的履约能力向买受人履行告知义务，此为出卖人的先合同义务，若对承租人的履约能力未予告知，则应承担房屋瑕疵担保责任；有的观点则认为出卖人仅需对房屋租赁事实进行告知，对承租人履约能力则不属其告知范围。
本文拟围绕上述争议，就带租房屋出卖人的告知义务及其责任承担进行探讨。
一、出卖人应就房屋出租事实及租赁合同内容履行向买受人的告知义务
诚实信用是贯穿于合同法的一项基本原则，不仅体现在合同的履行中，在合同的磋商和签订中亦需遵守。合同法第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
相对于普通商品交易而言，房屋作为交易金额较高的不动产，对当事人利益影响较大，动辄上百万元的资金支出使得当事人对房屋买卖非常慎重。所买受的房屋如在租赁期间，特别是用于营业性的租赁，会涉及承租人对房屋装修投入、设备的购买等，而买受人购买后必须按原租赁合同的约定予以履行，不能随意毁约，标的房屋的租期、租金和支付方式，以及租赁期满装修费的折算等都将直接影响买受人的利益。
故而，出卖正在租赁期间房屋，出卖人应当将房屋租赁事实向买受人明确告知，可以把租赁合同作为买卖合同的附件，便于买受人在购房前全面了解标的物现状，根据租赁合同内容及承租人相关情况，自主判断和决定是否与出卖人签订房屋买卖合同。如出卖人未履行相应的告知义务，则属于对重大事项的隐瞒，甚至构成欺诈，买受人可行使合同法第五十四条规定的撤销权，撤销双方签订的房屋买卖合同，并依据上述法律规定，要求出卖人承担赔偿责任。
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